简单说：外国买家贷款是给没有美国身份的人用的房贷。贷款机构用护照、海外银行流水和资产证明来审核，不看美国信用分数，首付通常 30% 到 40%。可以买自住房或投资房，具体以产品为准。
谁可以申请
- 住在海外、没有美国社安号和信用记录的外国人
- 持签证在美国工作、但美国信用记录太短的人，有时也可以用
要准备什么
- 护照；部分贷款机构还要求有效签证或入境记录
- 海外银行近几个月的流水，有的机构要求英文翻译，或由海外银行出具英文证明信
- 首付、过户费和储备金的资金证明，并能说明资金来源
- 收入证明：海外雇主证明信或公司文件。买投资房的，部分产品改看房租（DSCR 方式）
- 部分机构要求国际信用报告或海外银行推荐信
钱要早点汇过来
最常卡住的是钱。大额资金从海外汇入要时间，贷款机构还要看到钱在账户里放了一段时间，或者每一笔汇款记录都完整。建议签约前就把首付和过户费用汇到美国账户，汇款单都留好。
以后卖房：外国卖家的预扣税
外国人卖美国房产时，按 FIRPTA 规定，买方要从成交价里预扣 15% 交给 IRS。成交价不超过 100 万美元、且买方买来自住的，比例可以降到 10% 或免除。在加州卖房，非加州居民通常还要预扣成交价的 3⅓% 作为加州州税，符合条件可以申请减免。预扣不等于最终税款，报税后多退少补，但买房时就该把这笔现金流算进去。
凌安地产能帮什么
普通话、粤语都能沟通，可以配合时差用微信联系（jly54301）。我们把文件同时报给多家批发贷款机构，比较首付、利率和对海外收入证明的要求。买投资房的也可以看 DSCR 贷款。详见华人贷款服务。
资料来源
- IRS，FIRPTA Withholding（26 U.S.C. §1445）
- California Franchise Tax Board，Real Estate Withholding
本文为一般资讯，不构成税务或贷款建议。预扣比例和减免条件请和会计师确认。资料截至 2026 年 10 月。
