加州法拍房，
投资人的入场方式。

合股一起买是可以的，可以把几个人的名字都登记在产权上，并写清楚各自的比例。如果是投资项目，建议提前签好合股协议：谁出多少钱、怎么分、有人中途想退出怎么办，都要在买房以前写清楚。

原则上要按全款现金准备，不是只准备首付比例，而是房价加上后续装修、持有费用都要提前留出来。资金不足的话，可以先用短期融资，比如前6个月使用 Hard Money（利率约10%–12%），半年后再 Refinance 换常规贷款，或找合适的投资人一起合股。

签约时我们会给您一份付款清单（Exhibit A），写明每一张 Cashier's Check 的金额、抬头和截止时间。照着清单准备，就不会错过。

支票直接开给 Trustee Company，不经过任何个人的手。每一张支票都对应具体的房子、具体的拍卖编号，付之前会仔细核对，走的是有文件、有编号、能查得到的正规流程。

不会。因为没有贷款、评估、验房这些 Contingency。拿到 Trustee's Deed Upon Sale 之后，直接去 County Record 就完成了。

不是。County Recording 上显示的是债务金额，比如$105万，不是最终成交价。中间的差额是筛选成本、律师费、Title 费用，以及我们和 Agent 应得的部分，客户只需关注自己作为 Investor 赚了多少。

只要在拍卖后60天内完成 Record，产权会直接追溯到拍卖当天。比如04/01拍卖、05/20才 Record，中间这49天不是空档——法律上从04/01那天起就已经是合法产权人了。

支票会原额退还，可以用在下一次心仪房源的竞拍上，不会被扣留或损耗。

完成 County Record 后，产权变更即生效；正式记录文件通常在拍卖后的几周内可以查询和取得，具体时间因 County 处理速度而异。

渠道比较多，这块不方便细讲，但每套让客户成交的房子都经过层层筛选，查 Title Report，看有没有 Senior Lien、Tax Lien、HOA Lien、IRS Lien、Lis Pendens，不值得做的直接放弃。这些前期调查费用都由我们承担，如果房子真有问题，不会让客户继续。

法拍房买的本来就是「看不到内部」的折扣价。出价之前，我们已经把最坏情况的维修费算进去了，留够安全垫，折扣够大才出手，不是靠运气赌。

过户以后会进行房客驱逐。如果对方愿意配合，可能很快就能解决；如果不愿意搬，就需要找律师走法律程序，通常会预留4–6个月，费用大概从几百美金到几千美金不等。

持有超过一年、符合条件的情况下可按长期资本利得交税，税率会低很多；不到一年卖，税非常高。算一下时间：处理驱逐4–6个月+装修2–3个月+上市和过户1–2个月，正常走下来基本就满一年了。

最常见有两种情况：一是符合条件的现有租客准备了同样的现金，可以比你更早拿到房子；二是买家资金准备太慢——法拍房的机会通常不等人，现金支票没能及时准备好，房子就可能被其他买家拿走。

日常竞拍和过户环节我们会协助处理相关文件；如果涉及房客驱逐或产权纠纷，建议聘请律师走法律程序。

从选房尽调、竞拍资金安排、产权过户，到装修、出租或上市，我们提供一站式协助，新手也可以参与。