简单说：DSCR（Debt Service Coverage Ratio，偿债覆盖率）贷款是投资房专用的非合格贷款。贷款机构只看这套房的租金付不付得起月供，不看你的工资和报税表。首付一般 20% 到 25%，只能用于出租房，不能自住。
DSCR 怎么算
DSCR = 每月租金 ÷ 每月总支出（本金、利息、房产税、房屋保险，有 HOA 的再加 HOA 费）。下面的数字只是演示算法，不是报价：
| 项目 | 金额（举例） |
|---|---|
| 市场月租 | $3,600 |
| 本金加利息 | $2,450 |
| 房产税 | $520 |
| 房屋保险 | $150 |
| 每月总支出 | $3,120 |
| DSCR | 3,600 ÷ 3,120 ≈ 1.15 |
多数贷款机构要求 DSCR 至少 1.0。也有产品接受低于 1.0，但首付和利率会更高；做到 1.25 左右或更高，条件通常更好。
租金按什么认定
已经出租的房子看现有租约；空房或刚买的房子，看估价师出的市场租金表（Form 1007）。短租（比如 Airbnb）收入有的机构接受，一般要提供过去 12 个月的平台流水。
要注意的条款
- 提前还款罚金：DSCR 贷款大多带 prepayment penalty，常见 3 年或 5 年逐年递减，比如 5-4-3-2-1。两三年内打算卖房或再融资的，选短罚期或无罚期的产品。
- 可以用 LLC 名义借款：很多产品允许以有限责任公司名义贷款，个人通常还要做担保。
- 储备金：一般要求账户里留几个月的月供。
- 信用分数：不看收入，但会看信用分数，分数越高条件越好。没有美国信用的外国人可以看外国买家贷款。
适合谁
手上已经有几套出租房、报税收入不高的人；法拍房现金买下后想把资金拿回来的人；还有想去外州买 Section 8 出租房的人。
凌安地产能帮什么
贷款部对接 100 多家批发贷款机构，同一套房可以比较不同的 DSCR 门槛和罚期。详见华人贷款服务，电话 (714) 470-0170。
资料来源
- Fannie Mae Form 1007，Single-Family Comparable Rent Schedule（估价师市场租金表）
本文为一般资讯，不构成贷款承诺。算例数字仅为演示，实际条件以贷款机构审批为准。资料截至 2026 年 10 月。
