简单说：银行流水贷款（bank statement loan）属于非合格贷款（Non-QM）。贷款机构看你 12 到 24 个月的个人或公司银行流水来核定收入，不看报税表和 W-2。适合自雇、开公司、进账多但报税抵扣也多的人。

收入怎么算

各家贷款机构算法不一样，常见的有两种：

  • 个人账户流水：把每月存入加总取平均，剔除转账、借款这类不算收入的进账。
  • 公司账户流水：月均存入乘以一个费用比例。比如按 50% 的费用比例算，月均进账 4 万美元就按 2 万美元月收入计。有会计师出具的费用证明时，比例可能调低。

所以同一份流水，在不同机构算出来的收入可能差很多。我们会把文件同时报给多家批发贷款机构比较。

要准备什么

  • 12 或 24 个月完整的银行月结单，每一页都要，包括空白页
  • 营业执照或会计师（CPA）证明信。多数机构要求自雇或经营满两年
  • 大额存入的说明，比如一次性转入、卖资产的钱
  • 首付和储备金的来源证明
  • 身份证件和信用报告授权

和传统贷款比

传统贷款银行流水贷款
收入证明W-2、两年报税表12–24 个月银行流水
利率通常较低通常比传统贷款高一些
首付首购最低可到 3%因产品而异，一般高于传统贷款
适合谁收入稳定的上班族自雇人士、公司老板

常见的坑

  • 申请前几个月突然存进一大笔现金又说不清来源，这部分通常不能算收入。
  • 个人和公司账户混着用，收入很难算清。打算申请的话，提前把两个账户分开。
  • 投资房的银行流水贷款常带提前还款罚金，签字前看清条款。

凌安地产能帮什么

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资料来源

  • Consumer Financial Protection Bureau，Ability-to-Repay and Qualified Mortgage Rule（12 CFR §1026.43）

本文为一般资讯，不构成贷款承诺。利率、首付和资格以贷款机构审批为准。资料截至 2026 年 10 月。